环球快看点丨房价走势观察| 成都房价指数持续上扬 专家:结构性因素或是主因

来源:每日经济新闻


(资料图片仅供参考)

今年以来,成都新房、二手房销售价格指数呈持续上涨态势。

国家统计局5月17日数据显示,4月份成都新房价格环比上涨0.9%,同比上涨8.7%,环比涨幅居70城第二,同比涨幅居70城第一;二手房价格环比上涨0.7%,同比上涨9.4%,均居70城第一。

不过,据克而瑞四川统计,4月大成都新房成交均价约1.91万元/平方米,较上月上涨约100元/平方米,波动幅度不大。其中,成都中心城区新房均价2.11万元/平方米(不含青白江、新津),5+2区域均价约2.4万元/平方米。

对于近期成都新房、二手房市场的表现,中指研究院四川公司研究总监苏宇5月18日通过微信向《每日经济新闻》记者分析指出,另一方面也是由于积压需求集中爆发,以及低利率对市场的刺激等多方面因素导致。“成都近年来人口大量涌入,市场潜在需求旺盛,随着2022政策的持续发酵,对刚性和改善性需求会同步进行刺激。”

“日光盘”VS“低去化”

当下的成都楼市,正在稳步复苏。

反映到数据上来看,据记者不完全统计,4月份成都共有超20个楼盘开盘销售,其中包括龙湖滨江云河颂、锦江上院、华润中环天序等多个项目开盘当日即宣布售罄。

此前,记者在实地走访位于成都三圣乡板块的锦江上院时了解到,项目二批次开盘推出110套高层和叠拼产品,开盘前就冻资客户数量就已超过500组,尽管是在工作日,项目售楼部里仍坐满了购房人群。

数据来源:国家统计局

值得注意的是,4月份成都多个热销楼盘项目均定位为高端改善型产品,且位于成都“5+2”区域。

不过也有例外,部分核心区域改善项目,如位于武侯区的中国铁建(601186)?武侯樾府开盘去化率仅28%;位于高新区的中海?新川华府4月28日开盘去化率为36%,而4月22日开盘的天投中海?天府合印去化率更低至13%。

整体来看,据成都市住建局数据,4月份大成都范围内一共成交了约214.5万平方米的商品住房,环比增加了约10.09%,同比增加了约43.94%;套数共计16249套,环比增加了约6.06%,同比增加了约38.23%。

新房成交套数在今年以来连续上涨,到4月终于创下自2022年以来的最高值,达到近一年的新高。截至5月17日,成都新房成交量已达到了8727套。

同时上涨的还有价格。国家统计局数据显示,今年以来,成都新房价格指数持续上涨,4月环比上涨0.9%,同比上涨8.7%,同比涨幅位列全国第一,较3月上涨了0.2个百分点,为近一年来次高水平。

另据克而瑞四川数据则,4月,大成都新房成交均价约1.91万元/平米,较上月上涨约100元/平米,波动幅度不大。其中,中心城区新房均价2.11万元/平米(不含青白江、新津),5+2区域均价约2.4万元/平米。

来源:克而瑞四川

进入5月份,成都新房市场表现仍然稳健。据成都购房通数据,5月1日-18日,成都商品房成交9652套,较4月同期(8553套)增加了近1100套;成交面积约127.7万平方米,较4月同期(约111.36万平方米)减少约16万平方米。

“从整体数据上看,4月成都供应量环比下降43%,成交量环比上升4%,市场表现平稳健康。成都市场的复苏并不算离谱,国家统计局公布的成都新房价格涨幅领先,这其中存在统计数据结构的影响。”苏宇分析指出,自2021年第三批集中供地开始,土拍文件中规定的销售限价有所放开,给到开发商合理的利润空间可保证项目健康运转。

“反映到新房端口,新开项目价格相比老项目来说备案价格有所提升。此外,成都近段时间市场热点集中在一圈层和部分二圈层区域,本身就属于房价较高区域。”在苏宇看来,结构性因素对成都新房价格指数的影响较大,从实际市场情况来看,并没有项目有明显的涨价现象,甚至部分项目还在延续春节以来的优惠力度。

二手房成交量“高位回落”

当然,成都楼市回暖的不只是新房,二手房价格也在一路走高。

国家统计局数据显示,成都4月二手房价格环比涨幅达0.7%,同比上涨9.4%,均领涨70城,这已是成都二手房住宅价格连续12个月上涨。

“成都二手房市场供需关系决定了不具备太多的涨价空间。”苏宇表示,成都二手房价格的统计口径为挂牌价而非真实成交价,不排除存在部分房东看到市场火热提高挂牌价的可能。但从实际情况来看,高价格房源普遍销售困难,大部分项目仍维持平价成交,甚至打折成交。

“我们在一线感受到的是,4月市场热度已经明显没有前两个月好了,而且价格也有所下滑。”成都一资深经纪人毕先生告诉记者,部分优势不明显的房源不得不降价出售。

来自贝壳研究院成都分院的监测也显示,4月份成都购房者的价格敏感性普遍增加,成交房源降价幅度也在扩大,其中100万元以内低总价房源降价幅度明显变大,400万元及以上房源的降价幅度变化最小。

“4月价格预期逐步理性,库存调价涨价房源占比回落至18.1%。”贝壳研究院成都分院分析指出,随着成交活跃度下降,库存持续走高,买方市场之下业主涨价动力明显不足。

2023年1-4月成都二手房成交情况 来源:成都购房通

贝壳找房App显示,截至5月18日,成都二手房挂牌房源达到194684套。贝壳研究院成都分院指出:成都二手房库存房源量突破了新高,而这其中,10年以上的房源新增占比显著升高,“这表明,房龄较老的房源的置换需求正在加速增长。”

“在‘卖旧买新’的逻辑下,二手房市场将持续给新房市场提供支撑。”苏宇表示。

另一方面,成都二手房市场成交量已有明显下降。公开数据显示,今年一季度,成都二手房成交套数约为5.74万套,同比增加87%。尤其是3月单月,成都二手房备案成交量合计达约2.82万套,环比增长约47.88%,同比增长约103.41%,创下近7年来的月度新高。

但到了4月,成都二手房成交量已回落至约2.4万套,环比下降了14.89%。尽管如此,成都仍已连续2个月二手房成交量超2万套。截至5月17日,成都5月份二手房已成交11231套。

“根据历年交易量走势和线下带看活跃度,我们预计成都二手交易量将延续回落,5月环比下滑幅度约10%。”贝壳研究院成都分院指出,而从5月前两周成交情况来看,极低总价和高总价成交占比趋升。

土地市场区域“冷热分化”

事实上,今年以来成都新房市场的复苏,也反映在土地市场。

今年前4月,成都成功出让17宗、共约964亩涉宅用地,其中13宗溢价成交地块中有11宗地块触及最高限价进而抽签决定归属,占比超60%。

其中在4月18日,一宗位于青羊区内金沙板块约35亩地块,起拍价16500元/平方米,清水房最高限价35000元/平方米,刷新了成都住宅清水最高限价。该地块也吸引了超过40家房企报名,最终在32家房企抽签的情况下,由中建壹品以约11.17亿元总价竞得。

5月16日,成都中心城区今年第7场土拍上,43家企业报名争夺6宗地块,其中不乏中海、保利、华润等央国企,以及新希望(000876)、龙湖等民企。最终,热度最高的高新区南中和33亩地块触顶熔断,最终由华润在18家报名者中,以楼面价20000元/平方米摇中,这也是成都第三宗名义楼面低价达20000元/平方米的地块。

至此,成都今年共公告35宗地块,已经进行了7次土地拍卖,成交27宗土地。与新房市场成交情况类似,土地市场成交区域分化也日趋明显。“5+2”区域出让地块全部触顶熔断;二圈层中的龙泉驿区和双流区的地块凭借东安湖和怡心湖溢价成交;而温江区和新都区出让地块则全部底价成交。

对此,中指研究院表示,已成交地块主要集中在目前价值较高的区域,而近段时间成都新房成交量仍保持稳定,开发商基于以销售定投的逻辑考量,有理由加大成都投资。此外,对开发商而言,年初拿地大概率可以实现年内销售,有利于完成年度销售目标。

据了解,5月19日,成都将拍卖8宗涉宅用地,其中最热的是高新中和街道330亩地块和高新桂溪街道141亩地块。

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封面图片来源:每经记者 张建 摄

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